OK

iProperty.com.my: RTS Meningkatkan Permintaan Hartanah di Johor Bahru pada 2023

By iProperty.com.my, Apr 4 2024


UNTUK SIARAN SEGERA   

  • Ketika RTS mencapai 50% tahap selesai pada April 2023, indeks permintaan untuk perumahan di Johor Bahru meningkat sebanyak 17% 
  • Kediaman berservis muncul sebagai perumahan bertingkat tinggi dengan transaksi terbanyak di JB, mencatatkan kenaikan median harga permintaan sebanyak 20% dari tahun-ke-tahun 
  • Purata hasil sewa kasar Johor (6.25%) melebihi purata nasional (5.16%) 

KUALA LUMPUR, 26 MAC 2024iProperty Malaysia memerhatikan prospek positif bagi pasaran hartanah Johor, didorong oleh pembinaan Projek Rapid Transit System Link (RTS Link). Projek tersebut, yang dijangka siap menjelang akhir 2026, terbukti menjadi pemangkin ekonomi negeri yang meningkatkan ketersambungan antara Johor-Singapura dan mencergaskan kembali pasaran hartanah tempatan, terutamanya di Johor Bahru.

Beberapa tahun kebelakangan ini, pasaran hartanah kediaman Johor telah berhadapan dengan masalah kediaman siap dibina tidak terjual, diterukkan lagi oleh pandemik Covid-19. Walau bagaimanapun, Johor bersedia untuk perubahan dengan permulaan pemulihan pasca-pandemik dan kemajuan infrastruktur pengangkutan.

Berikutan pengumuman fasa endemik pada April 2022, iProperty Malaysia menyaksikan lonjakan sebanyak 29% bagi indeks permintaan hartanah Johor Bahru. Begitu juga, semasa projek RTS mencapai tahap selesai 50% pada April 2023, indeks permintaan hartanah Johor Bahru meningkat sebanyak 17%. Trend permintaan ini selaras dengan Laporan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) 2023, yang mencatatkan penurunan sebanyak 20% untuk unit hartanah siap dibina tidak terjual di Johor daripada 5,258 pada 2022 kepada 4,228 unit pada 2023.

Sheldon Fernandez, Pengurus Negara, PropertyGuru Malaysia (PropertyGuru.com.my dan iProperty.com.my), berkata, “Johor sedang mengalami satu transformasi yang ketara, dari negeri yang mempunyai jumlah kediaman siap dibina tidak terjual tertinggi kepada kedudukan yang lebih baik. Penambahbaikan ini disebabkan oleh pelbagai inisiatif yang dijalankan oleh pihak negeri, termasuk pembangunan RTS Link, penetapan Forest City sebagai Zon Kewangan Khas (SFZ), Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (SEZ), dan potensi pemulihan kereta api berkelajuan tinggi (HSR). Usaha-usaha ini telah meningkatkan permintaan dan nilai hartanah di Johor.”

Kediaman Berservis Paling Ditinjau di Johor Bahru pada 2023: 10 Pilihan Terbaik

Menurut NAPIC, Johor muncul sebagai negeri terkemuka dalam Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) 2023, menunjukkan pertumbuhan harga rumah tahunan yang menggalakkan sebanyak 6.2%. Sebagai perbandingan, Pulau Pinang, yang merupakan naib juara, mencapai kadar pertumbuhan sebanyak 3.8%. Mengambil kira peningkatan MHPI Johor dan pembangunan RTS Link di Johor Bahru, iProperty Malaysia mengambil pandangan yang lebih dekat transaksi hartanah kediaman di bandar raya pada 2023. 

Berdasarkan transaksi sebenar yang direkodkan oleh brickz.my dari Disember 2022 hingga November 2023, didapati bahawa 70% daripada hartanah bertingkat tinggi yang ditransaksikan termasuk dalam kategori kediaman berservis. Dengan pertimbangan ini, iProperty Malaysia meneroka lebih lanjut peluang pelaburan yang tersedia pada tahun 2024 dengan meneliti trend pertumbuhan harga dan mengenal pasti hartanah yang paling dicari dalam kategori kediaman berservis. 

“Kami mendapati peningkatan harga permintaan median tahun-ke-tahun sebanyak 20% untuk kediaman berservis di Johor Bahru. Unit yang lebih kecil khususnya mencatatkan pertumbuhan harga yang teguh – dengan kategori 501-750 kaki persegi mencatatkan 27%, 751 – 1,000 kaki persegi mencatatkan 18% dan 1,001 – 1,250 kaki persegi mencatatkan 15%. Ini mungkin menunjukkan bahawa kelebihan ketersambungan yang lancar adalah lebih diutamakan daripada ruang kediaman lebih besar kerana kos kemasukan rendah dan kedekatan dengan mod pengangkutan utama. 

Sementara itu, menurut Global Property Guide*, purata hasil sewa kasar di Malaysia ialah 5.16% pada Q1 2024, dengan Johor mengatasi purata nasional pada 6.25%. Apabila meneliti hasil sewa kasar untuk 10 projek paling popular, lebih daripada separuh menunjukkan hasil melebihi 5.00%. Walaupun bukan luar biasa, angka-angka ini menunjukkan hasil yang positif berbanding dengan purata hasil sewa kasar negara. Kami percaya ini memberi peluang kepada pelabur yang ingin mencari hartanah dengan potensi pulangan sewa yang baik.” tambah Sheldon.  

Hartanah  Jumlah Tinjaun  Harga Median Kaki Persegi  Harga Median  Purata Hasil Sewa Kasar 
R&F Princess Cove  39.76%  RM806  RM722,500  5.00% 
Twin Tower Residence  10.28%      3.60% 
Green Haven @ Kota Puteri, Johor Bahru   8.76%  RM549  RM697,400  6.70% 
Marina Cove, Johor Bahru   7.09%  RM701  RM633,400  4.30% 
Southkey Mosaic, Johor Bahru   6.70%  RM592  RM526,000  3.20% 
Twin Galaxy Residences, Johor Bahru   6.63%  RM620  RM580,000  5.00% 
Country Garden Central Park (Serviced Apartment)   5.82%  RM710  RM700,000  4.90% 
Palazio, Tebrau   5.54%  RM475  RM240,000  5.30% 
D’Summit Residences, Skudai   5.06%  RM595  RM460,900  5.80% 
Tropez Residences@ Tropicana Danga Bay  4.43%  RM509  RM395,000  5.80% 

Nota: Harga pembelian dan angka sewa bulanan adalah berdasarkan penyenaraian di iProperty.com.my. Oleh itu, angka-angka ini adalah anggaran kerana harga pembelian akhir atau sewa bulanan mungkin berbeza semasa rundingan. 

Faktor Utama Mendorong Populariti Projek yang Paling Ditinjau

Salah satu sebab utama mengapa projek di atas muncul sebagai hartanah yang paling ditinjau adalah kerana berdekatan dengan RTS Link. Sebagai contoh, R&F Princess Cove dan Twin Tower Residence terletak 2.1km dan 900m dari stesen RTS Bukit Chagar. Ini memberikan kelebihan kepada penduduk Malaysia yang bekerja di Singapura serta mengatasi harga sewa yang tinggi di negara tersebut. Begitu juga, langkah penyejukan hartanah Singapura, termasuk peningkatan Cukai Setem Pembeli Tambahan (ABSD), boleh mendorong pelabur Singapura untuk mempertimbangkan hartanah di Johor. 

Kedua, kebanyakan hartanah ialah pegangan bebas, menunjukkan keutamaan pada jenis tempoh yang membolehkan pemilik mempunyai kawalan yang lebih besar terhadap hartanah mereka. Walaupun tempoh pegangan bebas adalah faktor utama bagi kebanyakkan pembeli, pertimbangan lain seperti lokasi, kemudahan, infrastruktur, dan rancangan masa depan turut mempengaruhi keputusan pembelian pencari hartanah. 

Selain itu, kebanyakan pembangunan telah siap antara tahun 2014 dan 2018, kecuali Twin Tower Residence yang telah siap pada tahun 2023/2024. Pencari hartanah mungkin tertarik dengan hartanah sekunder, dimana infrastruktur dan kemudahan di sekeliling telah matang dan masih boleh berkembang. Di samping itu, hartanah sekunder  menawarkan kelebihan khas dengan penyediaan data sejarah tentang kualiti pengurusan dan penyelenggaraan bangunan, serta maklumat demografi penduduk. Ini adalah penting bagi pembeli  yang memberi tumpuan kepada penjagaan hartanah dan komuniti yang tinggal di sana. 

Tambahan pula, tarikan unik dan lokasi strategik memainkan peranan penting dalam populariti kediaman berservis. Sebagai contoh, Twin Tower Residence terletak berdekatan kompleks CIQ Johor Bahru, stesen RTS Bukit Chagar, dan beberapa pusat membeli-belah. D’Summit Residences berdekatan dengan pintu keluar Kempas di Lebuhraya Utara-Selatan, Kompleks CIQ, Sekolah Antarabangsa Fairview, dan AEON. 

“Apabila kita merenung kembali pada tahun yang lalu, ternyata landskap hartanah Johor telah mengalami tempoh pertumbuhan, menghasilkan lonjakan permintaan untuk hartanah di negeri tersebut, terutamanya di Johor Bahru. Perubahan ketara ini didorong oleh beberapa faktor utama yang telah meningkatkan daya tarikan keseluruhan negeri tersebut. Berdasarkan data yang kami perolehi, prospek Johor kelihatan memberangsangkan. Dengan pembangunan projek-projek besar, seperti RTS dan inisiatif lain yang menempatkan Johor sebagai hab aktiviti ekonomi yang sedang pesat membangun, kami percaya pelabur hartanah boleh memantau dengan rapat atau menyelidik lebih mendalam peluang yang ditawarkan di Johor. Pembangunan yang berterusan dan pertumbuhan ekonomi berpotensi membawa kepada prospek pelaburan menarik ke sektor hartanah,” kata Sheldon.  

NOTA KAKI: 

  1. Data paparan diperoleh daripada iProperty.com.my dan PropertyGuru.com.my antara Januari 2023 dan Disember 2023, dan ia tidak mewakili keseluruhan pasaran hartanah kediaman di Malaysia. 
  2. Istilah carian organik adalah apabila pengguna hartanah mencari harta di lokasi tertentu dan tiba di halaman hasil pencarian di iProperty.com.my atau PropertyGuru.com.my. 
  3. Analysis daripada brickz.my adalah berdasarkan data yang tersedia pada tarikh penerbitan dan mungkin tertakluk kepada semakan apabila  lebih banyak data semasa tersedia. Pembaca digalakkan untuk mencari nasihat bebas sebelum membuat sebarang pelaburan. 
  4. *Panduan Hartanah Global menggunakan data harga permintaan dari PropertyGuru.com.my untuk kedua-dua harga pembelian dan sewa untuk menentukan hasil sewa kasar purata (Sewa Bulanan×12/Harga Pembelian).  

* * * 

Mengenai iProperty.com.my   

iProperty.com.my adalah peneraju pasaran hartanah di Malaysia dan menawarkan gambaran hartanah yang lengkap bagi pencari dalam perjalanan pembelian, penyewaan, penjualan dan pelaburan hartanah mereka. Syarikat ini menawarkan pengalaman carian dalam kedua-dua bahasa Inggeris dan Bahasa Malaysia dan menyediakan penyelesaian pengguna yang mendalam seperti Bahagian Transaksi – yang menawarkan data transaksi sub-jualan terkini dan paling tepat dan LoanCare – penunjuk kelayakan pinjaman rumah. Syarikat juga komited untuk membangunkan alat Proptech yang inovatif dan cerapan dipacu data seperti iProperty PRO, Hab Pelanggan dan Perkhidmatan Pemasaran untuk menyokong rakan kongsi, pembangun hartanah dan ejen kami, dalam mengembangkan perniagaan mereka. Syarikat ini adalah sebahagian daripada Kumpulan PropertyGuru (NYSE: PGRU), syarikat teknologi hartanah terkemuka di Asia Tenggara. 

Untuk maklumat lanjut, layari www.iproperty.com.my dan  www.PropertyGuruGroup.com atau laman social media kami di Facebook, Instagram dan LinkedIn. 

Jurucakap kami tersedia untuk ditemuduga dan anda boleh menghubungi pasukan komunikasi kami di sini. 

Ariff Communications: 

iProperty.com.my 

Aizat Hazwan
aizat@artofariff.com 

Hanum Afandi
hanum@artofariff.com  

Reena Kaur
reena.kaur@iproperty.com.my