iProperty.com.my总经理Shylendra Nathan撰文 

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iProperty.com.my 对于即将公布的2022年财政预算案充满期待。我们深信，这次的财政预算案将宣布更多极具前瞻性的政策，从而进一步加强我国的经济，造福人民。  

马来西亚是疫苗接种率最高的国家之一。随着消费者的信心逐步上升，我们预计房地产市场会继续回暖。尽管如此，若房地产市场要恢复正常，还有大量的工作有待完成。  

因此， iProperty.com.my 想提出数项建议，希望有助于政府制定更好的政策来振兴房地产市场。 

放宽马来西亚第二家园计划（MM2H）的限制提高外国购屋者的信心 

我们赞扬政府放宽对现有马来西亚第二家园计划（MM2H）参加者的规定。如今，他们只需满足10项条件中的两项——年费从90令吉增加至500令吉，以及每年在马来西亚居住至少90天即可。这一举措无疑有助于减少现有马来西亚第二家园计划参加者的短期痛点，同时避免流失这些参加者。   

在修订马来西亚第二家园政策时，政府政策不能朝夕令改。此举有助于维护马来西亚作为外国购屋者视马来西亚为第二家园的声誉，从长远来看，也有助于提高外国购屋者对马来西亚房地产市场的兴趣。新冠肺炎（COVID-19）病毒在全球肆虐近两年，随着我们在10月杪将过渡至地方流行病（endemic ）阶段，马来西亚第二家园计划对于提振经济方面也会发挥重要作用。  

有鉴于此，我们建议政府继续改善马来西亚第二家园计划，逐步调整外国人在马来西亚置业的规定，以吸引未来的参与者在本地购屋。当前的规定包括参与者必须持有至少100万令吉的定期存款（之前的最低限额为15万令吉），以及证明拥有至少150万令吉的流动资产（之前的最低限额为35万令吉）。这些规定可能会降低外国人来马来西亚的兴趣。通过逐步修订这些规定，我们希望外国投资者会重新对马来西亚的房地产市场感兴趣。  

我们也要敦促政府简化马来西亚第二家园计划的申请流程，让那些潜在参与者能更方便和更容易加入这项计划。解决申请流程的各个痛点将有助于真正的参与者了解整个申请流程，并提高外国购屋者在马来西亚置业的信心。虽然，这项计划涵盖马来西亚购屋者相对较小的一部分，但它仍然是驱动外国购屋者置业的主要推动力。此外，更多外国直接投资流入马来西亚经济，也有助于改善本地企业的经济，尤其是那些受新冠肺炎（COVID-19）疫情影响的商家。  

兴建更优质的基础设施系统推广郊区城市化计划 

为了缓解巴生谷中央商务区（CBD）和其它州属市中心的拥挤状态，我们建议政府推广郊区城市化（suburbanisation）计划。即使疫情将逐步演变成地方流行病（endemic），但我们认为，居家办公或混合办公模式依然会持续一段时间。有鉴于此，工作人士可以选择居住在距离办公地点比较远的地方，甚至可以在城郊区寻找生活空间更大一点的房屋。 

我们已在最新的iProperty.com.my 2021年上半年门户网站需求分析（二手房地产市场）观察到人们往郊区迁移的趋势，尤其是雪兰莪的城郊区，例如本查阿南（Puncak Alam）、龙溪（ Dengkil）和士毛月（Semenyih）。这些地区的房屋需求量同比分别增长+5%、+2%和+4%，因为当地有很多价格合理和空间宽敞的排屋供选。 

有鉴于此，我们希望政府加大力度推广城郊区住宅区，以作为人口密集市中心的理想替代方案。 一旦消费者对城郊区的需求增加，政府就可以引入关键的基础设施开发项目，维持这些地区的长期效益。通过兴建更便捷的便利设施，例如更顺畅的道路、医院、学校、生活设施和提供公共交通服务，政府将可以减少人们涌入市中心的因素，从而缓解中央商务区人口过于密集的问题。此外，疫情结束后居家办公相信会继续成为一股趋势，所以，卓越的互联网基础设施也可以减少上班族选择住在市中心或前往市中心工作的需要。   

为首购族创造有利的环境 

我们需要为首购族专门制定一项可负担的拥屋倡议来解决这个群体在当前所面临的财务问题。举个例子，在申请贷款时，自雇人士可能很难出示相关的证明文件，也可能无法充分享有当前拥屋计划（HOC）的优惠。为了让他们能获得贷款及购买第一间屋子，我们需要推出一个专为这个群体而制定的融资计划。  

我们建议政府简化房屋融资便利的申请流程，例如先租后买房屋计划（RTO）、青年房屋计划、可负担房屋基金和MyDeposit首间房屋头期融资计划，以进一步降低首购族的进入门槛。过去数年，政府先后推出了多项房屋计划，但一些网站的资料已过时，令人感到很混淆，一些房屋计划甚至出现几个不同的网站。如果可以将这些计划整合至一个网站，将有助于消费者选择最符合其需求和资格的计划，从而简化申请和批准流程。 

很多租户选择租屋是因为在屋价高涨时，租屋更划算。为了鼓励那些想变成业主的租户，我们建议政府设立一个框架，允许金融机构在审查申请人的贷款时，将租赁记录作为一项补充参考。如果实施这一框架，必能提高申请人申请房屋贷款的机率。 

加强租赁房地产市场的治理 

我们认为政府必须加强租赁市场的治理，因为马来西亚有很多租户和业主。很多人会选择租屋直至他们积累足够的资金来购买自己属意的房屋。随着越来越多人加入居家办公的行列，租屋可能会被视为个人在短期内节省住宿成本的可观选择。  

为了加强租赁市场的治理，我们建议政府为房地产科技公司设立一个数码框架，以开发一个全面的线上系统，现代化租赁申请、管理和支付流程。举个例子，可以在线上签署和盖章的租赁协议（Tenancy Agreement）将减少与租屋相关的常见痛点，并且减少业主与租户之间的纠纷。  

设立委员会检视房地产中介等基于佣金工作者的处境 

这场疫情严重打击了国内消费者的消费信心。它导致那些直接面对消费者的工作受到重创，尤其是基于佣金的工作，因为基于佣金的工作人士必须依靠销售来维持生计。于此，我们建议政府设立一个委员会来检视这两年受到疫情影响的基于佣金的工作，并且制定方案来缓解未来可能会发生的问题。 

回到房地产市场，基于佣金的工作也包括房地产中介。根据马来西亚房地产中介协会 （MIEA）数据，在去年开始实施行管令（MCO）后，大约有2万5000名注册中介的生计就受到影响¹ 。我们欢迎政府提供房地产中介一些援助，一旦消费复苏时，中介们在带动经济复苏方面必能发挥至关重要的作用 。 

随着我们即将迈入前景更光明的2022年，一年一度的财政预算案对于加强国家经济和房地产市场的作用至关重要。为此，我们愿意与政府合作，提供有价值的房地产市场数据，包括二手房地产和租赁市场的消费者需求信息。我们相信，我们的资源可以协助政府做出更明智的决策及制定更全面的政策，以改善本地房地产市场。 

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iProperty.com.my 简介 

iProperty.com.my的总部位于马来西亚吉隆坡，拥有200多名员工。 iProperty.com.my是市场领先的房地产门户网站，提供英文和马来文搜索机制。 iProperty.com.my还提供消费者各种解决方案，例如房贷资格计算工具LoanCare、可增强消费者物业旅程的内容新闻 & 休闲生活频道、线下连接房产寻求者、仲介和发展商的活动讯息。该公司是东南亚领先的房地产科技公司PropertyGuru的一部分² 。 

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¹miea.com.my/news/miea-worried-over-mco-impact-on-real-estate-agents-real-estate-negotiators  

²根据SimilarWeb 数据的相对参与市场份额。